양도소득세 계산기

1. 양도차익 = 매도가액 − 매입가액 − 필요경비
2. 1세대 1주택 — 양도가액 12억원 이하면 비과세, 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세
3. 장기보유특별공제 — 일반: 보유 3년 이상 연 2%(최대 30%) / 1세대1주택(보유 3년·거주 2년 이상): 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%) / 조정대상지역 중과 주택: 적용 안 됨
4. 과세표준 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
5. 세율 — 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% / 2년 이상 6~45% 누진세율(1,400만·5,000만·8,800만원 구간). 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p이며, 단기보유와 겹치면 둘 중 큰 세액
6. 총 납부액 = 양도소득세 + 지방소득세(양도세의 10%)

양도차익 1억 5천만원에서 장기보유특별공제 10%(1,500만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억 3,250만원입니다. 누진세율(35% 구간, 누진공제 1,544만원)을 적용하면 양도소득세 30,935,000원, 지방소득세 3,093,500원입니다.

→ 총 납부액 약 3,403만원. 단, 2년 이상 보유한 12억 이하 1주택이라면 비과세라 0원입니다 — 비과세 요건 확인이 먼저입니다.

양도차익 8,000만원에서 기본공제 250만원만 빠지고(3년 미만은 장기보유공제 없음), 1년 미만 단기보유라 단일세율 70%가 적용됩니다. 양도소득세 54,250,000원, 지방소득세 5,425,000원입니다.

→ 총 납부액 약 5,968만원 — 차익의 약 75%가 세금입니다. 1년만 더 보유해도 세율이 60%로, 2년이면 누진세율로 크게 내려갑니다.

양도차익 6억 8천만원 중 12억원 초과 비율(3억 ÷ 15억 = 20%)인 1억 3,600만원만 과세됩니다. 보유 10년(40%)과 거주 10년(40%)으로 장기보유특별공제 80%를 받고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2,470만원, 양도소득세 2,445,000원, 지방소득세 244,500원입니다.

→ 총 납부액 약 269만원 — 같은 조건의 조정대상지역 2주택자라면 장기보유공제 없이 중과세율이 적용돼 세금이 수억원대로 커집니다.

• 비과세·중과 판정 — 세대 합산 주택 수, 일시적 2주택·상속주택·장기임대주택 등 특례, 취득 당시 조정대상지역 여부는 직접 판단해 선택해야 합니다.
• 필요경비 증빙 — 필요경비는 세금계산서·영수증 등 증빙이 있어야 인정됩니다.
• 보유·거주기간 계산 — 기간은 취득일·양도일(잔금일) 기준으로 따지며, 본 계산기는 입력한 연수의 정수 부분만 공제율에 반영합니다.
• 중과 유예 종료 — 2022.5.10~2026.5.9 한시 유예가 끝나 이후 조정대상지역 다주택 양도는 중과됩니다. 유예 종료 전 토지거래허가를 신청한 경우 등 경과 규정이 있으니 확인하세요.
• 연간 합산 — 같은 해에 다른 자산을 양도했다면 합산 과세되고 기본공제 250만원은 연 1회만 적용됩니다.

• 양도소득세율·장기보유특별공제: 소득세법 제95조·제104조
• 공식 모의계산: 국세청 홈택스 양도소득세 간편계산
• 세법 해석·상담: 국세청 (국번 없이 126)

최근 검토일: 2026-09-14 · 세율: 2023년 이후 양도분 기본세율 · 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고해야 합니다. 고액 거래는 세무사 상담을 권장합니다.